买房时，如何判断地下室的装修合法性 ？

圣诞后第一个长周末假日，“家庭日 Family Day  ” 以蓝天白云，和煦温暖完美收官；刚过去的周末，零上8 度，冰雪消融，更让人有提前进入春天的感觉。

春季短假“ March Break” 就在眼前，一切都透着“ 欣欣向荣 ”，进入三月，一年当中的房市小阳春就正式来临了。

上周与地产有关的重大消息是，安省出台新政策，首次购房者贷款压力测试标准更宽松，此条被各大媒体兴奋报道，并作为房市更加向好的佐证。

嗯，怎么说呢，其实，这政策本来对我们华人作用就不大，对广大首次购房者也未必就是一个好产品，所以出台后始终未受到普遍利用；自由党竞选时曾许诺，加大首次购房者贷款赞助额度，反响仍然一般。此次政府再次针对首次购房，首付款不足20% 的买家们减轻贷款申请难度，恐怕仍是杯水车薪。

无论如何，好消息比没消息好，此项政策，对房市的影响毕竟是好处多，至少，可以看出政府的良好意向。

目前市场上抢单现象越来越多，日子好像真的回到2016 年底。好房不等人，买家为在竞抢中占优势，多数会放弃验房和贷款条件，这个时候，提前做好对要竟抢物业的功课，及时和自己的贷款经纪沟通，更显弥足珍贵。

贷款不是我本行，最近，与我信任的贷款人沟通的结果是，B20 贷款压力测试还在，贷款并未如有些人想象的那样容易，对收入要求依然苛刻，尤其过了$ 150万的物业，有一定难度。

所以，买家在出价前如有财务方面的疑问，切不可想当然，务必直接咨询贷款人员，有备无患。

今天，我借鉴业界知名地产律师的意见和阐述，简单说说，如何判断装修好的地下室是否合法。

所谓地下室合法，就是通过政府相关部门验证并通过，符合防火条例以及建筑规范的地下室。

政府在检查地下室是否合法时，需要看几个大的方面，比如，是否有逃生口，防火设备是否符合要求，等，总之，以人为本，安全是主要考虑因素。

合法地下室，当然可以堂而皇之的住，同时，上下分租，或整体出租，为房东创收，租客和房东都放心。然而，这样装修完成好的地下室，市面上并不很多，尤其老区，一是贵，二是很难完全达到政府要求。

那么，如何判断地下室装修是否合法？没什么诀窍，最简单的办法，直接问卖家。通常来说，卖家没有事先特意强调，说地下室是合法的，基本可以断定，就是不合法。

卖家经纪被问到这个问题时，会去与自己的卖家客户确认。对于物业的任何缺欠，卖家与卖家经纪可以不知道，也可以说不知道，但不能撒谎。地下室装修也许是前任业主，甚至几任前业主做的，现业主可能确实不知道。

作为买家，如果您一定要知道，又不想让卖家觉着自己多事儿，可以到当地政府询问一下。想知道不难。

您也许会说，地下室是否合法有什么关系，我买来反正是自己住。您说出了问题的关键。自己住当然可以不在乎，可是，如果您要依赖地下室作为第二收入来源，或想以房养房，在乎一下地下室的合法性还是有必要的。

举个真实的例子。2019年 11 月，一位买家在安省 Kitchener 买了一套双单元物业，既楼上楼下分门出入，可独立起居。卖家经纪说，地下室的房间可以租到每月$1200，这是Kitchener，地下室$1200 / 月是笔很不错的收入。

卖家在MLS上的物业描述里把地下室说成 “ 晚辈居所 ”，同时也是 “ 附加公寓 ” 。买家签约后，自己到 Kitcherner 市政府去问询，知道这个地下室并没有通过必要的合法程序。买家找到律师，最后，买卖合同解除。

2010 年，一位卖家经纪在 MLS 上将物业描述成 “ 无与伦比的好房子。。。地下室有两个独立单元，每月可创收$ 1500 。。。卖家以及卖家经纪不保证地下室单位的合法性。。。”

看到这样的描述，基本已经可以确定，地下室的单位并不合法，就是说，没有走合法程序。如果您自己住，可以不理会，如果是投资，就要谨慎些。然而买家并没有在乎，最后物业成功交接。

地下室顺利出租，后来房东和租客发生矛盾，租客将房东告到政府，政府发出文件，说地下室的建筑不符合政府的“ 建筑规范 ”，租客因此停止交租金，业主最终不得不花大价钱修改地下室。

这件事儿的教训有两个：1. 如果要分租，最好保证地下室的合法性。2. 无论地下室是否合法，都不要和租客闹矛盾。

您说了，现在很多地下室都写着“ 卖家和卖家经纪不保证地下室改建的合法性。”，但这些经过改建装修的地下室都很好，住在里边的人也都相安无事，为什么要在意这个呢？

正所谓“ 时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山” 。出租物业也是如此。您听着别人的故事唏嘘不已，发生在自己身上，哭都来不及。

即使您真的不在乎，与租客关系好，民不举，官不究，可有一天，您的地下室着火，由于没有必要的逃生口，导致租客死伤，后果不堪设想。我们华人的群租屋因不符合建筑规范而出事，着火后学生无法逃跑，惨被烧死，房东最后被罚到几乎破产的案例并不少。

那么，是否可以自己买来物业后，去走合法程序呢。当然可以。

以安省Whitby 为例，那里有很多完成式地下室，就是所谓的“第二住宿。注册使用 “第二住宅”花费 $250，这是一次性费用。

业主本人，或请专业建筑人士画图纸，需要涵盖符合所有建筑规范的点，比如，防火，逃生，高度等。

申请时间大约10 天，同时政府不同部门每次来检查后，会有费用清单随后寄给业主。

如果有不合格的地方，业主需要按照要求作出修改，然后再次接受检查，直到合格。

听着真麻烦，也确实挺烦，所以才有那么多声明不保证地下室装修合法性的物业啊。

好在，只要地下室符合防火和建筑要求，申请合法使用并不是一件难事儿，况且，对于自己住的买家，或将整栋物业出租的业主，基本可以免除这方面的担忧。